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10 Tipps zum richtig vermieten:

 

1) Wie finde ich den richtigen Mieter?

Die Beziehung Mieter-Vermieter sollte im Idealfall jahrelang problemlos funktionieren. Entscheiden Sie daher nicht nach Symphatie. Die Miete sollte max. 1/3 des Haushaltseinkommens betragen. Daher sollten Mieter und Vermieter vor dem Vertrag ihre Bonität überprüfen.

 

2) Welches Gesetze gilt für welche Immobilie?

Altbauwohung: MRG-Vollanwendung: Mieter geniesst Preis- und Kündigungsschutz.

Neubauwohung: MRG-Teilausnahme: Mieter hat keinen Preisschutz, aber Kündigungschutz

Einfamilienhaus: ABGB - Weder Preis noch Kündigungschutz.

*MRG: Mietrechtsgesetz - ABGB: Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch

 

3) Was muss in den Mietvertrag?

Die Grundregel: einen Mietvertrag immer schriftlich abschliessen. Eine mündliche Befristung ist bei Wohnungen ungültig. Es zahlt sich aus, wenn man etwas Zeit und Geld in die Erstellung eines Mietvertrages investiert. Vertragsmuster aus dem Internet sind meist nicht auf dem letzten Stand oder berücksichtigen die Spezifika der Immobilie nicht.

Weitere Klauseln, die überlegt werden sollten:

- Anpassung der Miethöhe an die Inflation

- Wer muss für Ersatz sorgen? Wer muss Reparaturen übernehmen?

Wir empfehlen http://www.onlinerecht.or.at/

 

4) Soll ich den Mietvertrag befristen?

Ein befristeter Mietvertrag muss mindestens für 3 Jahre abgeschlossen werden. Kürzer ist nicht möglich. Einen Nachteil gibt es bei Altbauwohnungen: Hier sieht das Gesetz einen um 25 %-niedrigeren Mietzins vor, egal wie lange die Befristung gilt.

 

5) Wie viel Kaution muss der Mieter hinterlegen?

Die Kautionshöhe ist nicht gesetzlich geregelt, üblich sind aber drei Bruttomonatsmieten (inkl. Betriebskosten). Die Kaution wird meist in Form eines Sparbuchs (die Zinsen gehören dem Mieter) oder einer Bankgarantie hinterlegt. Ist die Wohnung bei der Rückgabe in Ordnung, muss die Kaution unverzüglich zurückgezahlt werden.

 

6) Wie hoch darf die Miete sein?

Die Richtwerte pro Quadratmeter sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Für Experten gibt es 2 Richtlinien: Was ist mein Haus auf dem Markt wert und wie hoch wären meine Kreditraten? Diese sollten durch die Einnahmen gedeckt sein.

 

7) Umsatzsteuer & Co. - welche steuerlichen Themen muss ich beachten?

Die Einnahmen aus der Vermietung müssen in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Generell wird auf Mieten 10% Umsatzsteuer aufgeschlagen. Unter 30'000 Euro Nettoumsatz pro Jahr ist der Vermieter von der Umsatzsteuer befreit und darf natürlich auch keine Vorsteuer bei Investitionen geltend machen. Man ist in jedem Fall gut beraten seinen Steuerberater zu kontaktieren.

 

8) Thermen, Ausmalen, Fenster, Böden - Wer hält instand und wer muss sich um Reparaturen kümmern?

"Der Mieter ist für sämtliche Wartungen, Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und trägt alle Kosten." Vermieter, die es sich mit solchen Klauseln besonders einfach machen wollen, haben vor Gericht keine Chance mehr. Es empfiehlt sich jede Klausel einzel zu begründen. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit auf Durchsetzbarkeit.

Wir empfehlen die Zusammenarbeit mit - bauangelegenheiten.at bei Allem rund um Bauarbeiten, Renovationen und/oder Neubauten.

 

9) Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

 Bleibt die Miete aus und der Mieter in der Wohnung, hilft letztendlich nur eine Räumungsklage. Schlösser austauschen und die Möbel auf die Strasse stellen, halten Anwälte für keine gute Idee. Eine Besitzstörungsklage gewinnt der Mieter sehr schnell. Auf Ratenzahlungen oder Stundung sollte man nur eingehen, wenn man weiss, dass es sich tatsächlich um kurzfristige Probleme eines sonst verlässlichen Mieters handelt.

 

10) Welche Kündigungsgründe gibt es?

Kommt es zu Differenzen sollte man versuchen, den Vertrag einvernehmlich zu lösen. Die Mehrheit der Leute will nicht streiten. Hilft das nichts, muss abgeklärt werden, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, der im MRG genau definiert. ist. (http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531)

 

Die obige Auflistung stellt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder immer gültige Richtigkeit. Änderungen vorbehalten.

 

 

 

 

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